Пятиэтажки Москвы

Юрий Тимофеевич Комаров родился в 1940 году в Москве. Окончил УДН им. Патриса Лумумбы.
Работал инженером-строителем в проектных организациях Москвы, трудился и за границей. С 1985 года и до развала СССР был занят в системе управления в Госстрое СССР. В постсоветский период продолжил управленческую деятельность в Госстрое РФ заместителем начальника Управления науки и проектных работ.
Печатался в журналах «Стандарты и качество», «Жилищное строительство», «Архитектура и время», «Архитектура и строитель­ство России», «Наш современник».
Почетный строитель России.

Начало 2017 года не предвещало никаких новых поворотов в развитии Москвы, тем более осуществления мегапроектов в условиях стагнации экономики страны.

По данным Росстата, ВВП в 2016 году по сравнению с 2015 годом снизился на 0,2%, реальные доходы населения сократились на 5,9%, строительство — на 4,3% (снижение продолжается уже в течение трех лет). На этом фоне понятно уменьшение в стране объемов производства строительных металлоконструкций на 4,6%, цемента на 8% при падении на него спроса на 14,4%, а изделий из бетона, гипса и цемента — на 12,9%.

При таких показателях застройщики и риелторы отмечают падение спроса на недвижимость, что привело к номинальному снижению цен на первичном рынке и сокращению ввода жилья на 6,5%. Единственное исключение — Москва. Столичное жилье продолжало дорожать, цены застройщики стремились держать до последнего, но и они уже дошли до такого уровня, что стали отпугивать риелторов: в итоге жилье в Москве в 2016 году подешевело на 1,3%, а в 2017-м общий уровень цен в Москве опустился еще на 1,2%. При этом, как сообщает Росстат, в Москве в 2016 году снизился ввод в эксплуатацию нового жилья почти на 14% — с 3,87 млн м2 в 2015 году до 3,34 млн м2. Сильнее всего показатель упал на новых московских территориях: в 2016 году введено 1,7 млн м2 жилья, тогда как годом ранее — 2 млн м2. Возведенные в чистом поле, оторванные от инфраструктуры и коммуникаций микрорайоны сегодня, в условиях стагнации, перестали представлять интерес для людей, готовых влезать в ипотеку и платить именно за «московское», а не за непонятно какое жилье.

Падение в Москве происходит уже не первый год, в первом квартале 2017 года в Москве введено жилья на 59% меньше, чем в первом квартале 2016 года, — 322 900 м2. Это на 27,3% меньше, чем годом ранее, что явилось серьезным ударом по стройкомплексу — ведь многие застройщики обременены иностранными кредитами, ставшими после падения рубля начиная с 2014 года особенно разорительными. Рефинансировать их, или улучшить кредитные условия, не представляется возможным из-за санкций, наложенных на Россию. Даже последняя наивная надежда на возможность полной или частичной отмены санкций в связи с приходом к власти в США Дональда Трампа не оправдалась. На текущий момент видим неутешительную статистику банкротств в строительной области за первые полугодия: в 2015 году — порядка 870 компаний, в 2016 году — уже 1608, за первое полугодие 2017 года — 1287. Банкротами признаны 3183 компании, что превышает аналогичный показатель 2016 года на 17,3% (2713 банкротов). И это только те случаи, которые непосредственно дошли до судебных выяснений.

Все это не вселяет оптимизма. Но что поделаешь, издержки авторитарной системы и ручного управления экономикой в условиях кризисных обстоятельств.


 

* * *

Но вдруг нежданно-негаданно как по команде в течение десяти дней (7, 13 и 16 февраля 2017 года) Совет муниципальных депутатов, Мосгордума и Общественная палата Москвы выдвинули требование Правительству Москвы по развертыванию второй программы сноса панельных пятиэтажек, хотя на тот период оставалось демонтировать 75 пятиэтажек первой волны сноса, что составляло не многим больше 4% от всей программы. О необъяснимом единодушии и поразительной одновременности выступления депутатов и представителей общественности приходится лишь додумываться. Общественность к такому мероприятию была тщательно подготовлена: как видим, инициатива выдержала несколько инстанций и шла не от мэра, а от «народных представителей». Такое затратное предложение, обуявшее общественно-политическую элиту столицы, прозвучало настолько неожиданно, что высокие чины мэрии были просто в замешательстве.

Заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М.Ш. Хуснуллин на Совете муниципальных депутатов в связи с предложением по развертыванию второй программы сноса пятиэтажек пытался урезонить депутатов: «Сегодня же 70% всех наших денег идет на решение транспортной проблемы в масштабах города, и программа расселения гораздо уже сегодня (курсив мой. — Ю.К.), чем транспорт. Город тратит примерно 300 млрд на метро, на дороги, на железную дорогу (Московская окружная железная дорога. — Ю.К.). Поэтому на данный момент продление программы расселения пятиэтажек практически нереализуемо в сегодняшних условиях. Это требует каких-то неординарных решений».

На той же неделе с доводами Хуснуллина солидаризировался руководитель департамента градостроительной политики Москвы С.И. Лёвкин: «Новая программа сноса пятиэтажек практически невозможна. Нынешняя программа сноса, рассчитанная на 6 млн м2 жилья и 11 лет, длится уже восемнадцатый год. Кроме того, у города нет средств (курсив мой. — Ю.К.), так как 70% бюджета идет на развитие транспорта».

После заключительного аккорда — выступления Общественной палаты 16 февраля в адрес Правительства Москвы на следующей неделе, 21 февраля 2017 года, состоялась встреча мэра Москвы С.С. Собянина и президента РФ В.В. Путина, где мэр выступил с предложением о развертывании второй очереди сноса панельных пятиэтажек, а президент в свою очередь предложил снести все жилые пятиэтажки с целью улучшения жилищных условий более чем полутора миллионов человек. Ведь впереди маячили выборы и президента РФ, и мэра Москвы...


 

* * *

Но основания требовать начать новую волну сноса пятиэтажек «несносимых» серий у депутатов были. Еще в марте 2015 года руководитель департамента градостроительной политики Москвы Лёвкин заявил: «После сноса домов первого периода индустриального домостроения, указанных в 608-м Постановлении Правительства Москвы, в рамках государственной программы “Жилище на 2014–2018 годы” запланирован второй этап реновации жилищного фонда, состоящего из пятиэтажных домов, не отнесенных к “сносимым” сериям. Надо помнить, что под реновацией подразумевается не только снос, но реконструкция и капитальный ремонт (курсив мой. — Ю.К.). Отмечу, что финансирование проектов развития застроенных территорий будет осуществляться в основном за счет средств инвесторов». Кажется, все продумано, взвешено, логично. и действительно, разработка проектов реконструкции пятиэтажек поддерживалась еще в свое время Лужковым.

Однако предложения от 21 февраля, по соображениям экспертов, находятся в пределах 3–6 трлн руб., что составляет 18–35% расходной части бюджета страны. Затраты на строительство нового жилья взамен «хрущёвок» составят 1,5–2 трлн руб. А чтобы обеспечить эффективность всей программы сноса и расселения — 4,2 трлн руб., то есть два годовых бюджета Москвы. Следует понимать, что все эти цифры выглядят весьма условно, поскольку речь идет о программе с реализацией не менее чем в 20 лет. До того как не утверждена концепция и не подготовлена соответствующая часть проектных работ, ни о каких серьезных цифрах затрат говорить не приходится.

Одним из главных показателей развития строительной отрасли принято считать госзаказ, он обеспечивает более половины инвестиций. Так вот, число контрактов за 2016 год сократилось почти на треть, как и общая сумма контрактов — на 11%. А ведь строительная отрасль — это 8% ВВП и отражение состояния экономики в целом. Не только покупательская способность падает, но и государство сокращает издержки на строительные проекты.

Так, в границах Старой Москвы в 2016 году введено 601 100 м2 жилья, а в 2015 году показатель был почти на 45% выше (874 500 м2). Как видим, последние годы строительный комплекс столицы работает не на полную мощность. В строящихся домах Москвы оказалось 7 млн м2 невостребованного жилья, заявили в Москомстройинвесте. За последний год объем продаж упал на 15%. В этот объем входят как невостребованные квартиры, так и непроданные апартаменты в новостройках столицы. Доходы граждан снижают их уровень жизни, увеличилась безработица, поэтому меняются приоритеты, и желание людей приобретать сегодня жилье в строящихся объектах — большой риск. А тут подоспела пенсионная реформа, от которой ничего хорошего ждать не приходится.

К финишу первой волны сноса пятиэтажек панельное домостроение столицы подошло к глубокой, мягко говоря, дыре и кризис переживает крайне тяжело. Уже давно построены многокомнатные квартиры, «трешки» и «четырешки», но не раскуплены. Домостроительные комбинаты заказами не загружены, потому как ни спроса, ни площадок нет. Просто мы пожинаем результаты санкций и затяжного кризиса.


 

* * *

Кроме 1,6 млн переселенцев, как было определено, из в скором будущем аварийных домов, подлежащих сносу, есть и другие очевидные выгодоприобретатели — застройщики, которые будут сносить старое и возводить новое жилье за бюджетный счет. Те самые 3,5 трлн руб., деньги налогоплательщиков, — и это еще только официальная предварительная оценка — в конечном итоге достанутся именно им. И указывают в сторону предводителя «старого клана» столичных девелоперов — многолетнего заместителя мэра Москвы, а ныне депутата Госдумы Владимира Ресина.

Такие предложения, имея в виду уровень затрат, не могли пройти незамеченными в Администрации Президента. Но невольно представляется, судя по стенограмме, что никто из приближенных к мэру лиц, да и сам Собянин, не знал о существовании такого плана, который докладывался президенту, и не был посвящен в стратегический предвыборный ход, который исподволь готовился, как нам представляется, Администрацией Президента. Как видим, предложения Правительства Москвы по сносу пятиэтажек были не только одобрены, но даже расширены Путиным путем включения в программу (которой еще не было, а только предстояло разработать) всех жилых пятиэтажных зданий.

Эти решения развернули на 180 градусов бюджетную политику Москвы, а прошло только три месяца, как Мосгордума приняла бюджет с расходной частью 2,2 трлн руб. Деньги, оказывается, были, только заместители мэра и руководители департаментов Правительства Москвы об этом не знали либо, в лучшем случае, недооценили бюджетный ресурс. «Сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый, — парировал собеседник естественный вопрос Путина о состоянии казны города, — мы имеем запас прочности». По информации мэрии, за первые три года на эти цели планируется выделить 300 млрд руб. — по 100 млрд в год.


 

* * *

Неожиданность предложения и мэра, и президента РФ удивила всех, особенно владельцев квартир в кирпичных домах, которых и физическое состояние квартир и собственно дома, а также семейная демография вполне устраивали для дальнейшего проживания в них, как и семей в ряде панельных «хрущёвок», и никуда переезжать они не собирались.

Кроме того, эти предложения по сносу невольно создали еще одну социальную проблему: отношение к Москве населения регионов, где люди живут не в кирпичных или панельных «хрущёвках», а в деревянных двух-трехэтажных бараках, где 40 млн человек по всей России не имеют даже санузла в доме, а стены разошлись и потолок протекает. А ведь такого жилья в регионах осталось еще очень много. Только по данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, лишь в 14 регионах завершено переселение из аварийного жилья, в 18 программа выполнена менее чем на 70%. А сколько при этом регионов так и не попало в программу, хотя ситуация там не менее бедственная. Поэтому предложение о реновации жилого фонда Москвы все больше противопоставляет столицу регионам, укрепляя в народе мнение, что Москва — это не Россия, а власть российская (имея в виду ее безразличие к исполнению единых для всей страны стандартов), получается, не российская.

За полвека существования пятиэтажек в большинстве из них ни разу не были обновлены инженерные коммуникации. Между тем, согласно нормам, капитальный ремонт следует проводить каждые 25 лет. Однако и сейчас оставшиеся пятиэтажки «несносимых» серий (I-510, I-511, I-515, II-07, I-335, I-447 и их аналоги — всего около 8000 домов в Москве) в большинстве своем находятся не в плохом состоянии, они совсем не ветхие и тем более не аварийные.

Кстати об определениях. Критерии для отнесения к категории аварийного жилья установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Следует заметить, правовое определение понятия «ветхий дом» в нормативных документах отсутствует. Его просто прибавляют при упоминании аварийного жилья — это как вишенка на торте, для эмоционального смягчения сложившейся ситуации в случае признания дома аварийным или каких-либо с ним манипуляций. А решение об отнесении дома к категории аварийного и его, в дальнейшем, сносе определяет межведомственная комиссия по совокупности изношенности основных строительных конструкций — прямых норм по отнесению зданий к категории аварийных не существует. В конце 90-х годов специалисты Москомархитектуры провели анализ состояния пятиэтажек — удельный вес конструкций с 60% физического износа составил менее 2%. Так что этим пятиэтажкам жить и поживать.

Но руководство Москвы упорно внушает: все резервы исчерпаны, и их надо сносить, и только сносить, дома будут аварийными через 10–20 лет.


 

* * *

Широкое развитие панельное домостроение получило после известного постановления ЦК КПСС и Правительства СССР от 31.07.1957 № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР». Проектировщики думали не о комфорте, а об удешевлении — такую задачу перед ними поставил Хрущев. Экономили каждый килограмм стали и кубометр древесины и бетона, двери облицовывались картоном, а жилую площадь увеличивали всякими правдами и неправдами, выжимая каждый квадратный метр. Дошло до того, что архитекторы ввели понятие «заём», проход из прихожей в кухню отнесли к части комнаты, чтобы не уменьшать жилую площадь устройством коридора. Нужно было пройти до кухни 1,8 м по комнате, но этот проход принадлежал уже гостиной.

Хрущевская «оттепель» вскружила головы архитекторов и конструкторов. Индустрия панельного домостроительства в стране развивалась во всех направлениях — от материалов конструктивных элементов до их агрегирования в конструкции дома. Старшее поколение помнит добавление Хрущева к формуле Ленина о коммунизме: «...плюс химизация народного хозяйства». Желая понравиться руководству, в мастерской Б.Иофана № 6 в Моспроекте-1 спроектировали в 1958 году для Северного Измайлова экспериментальную пятиэтажку из полимерных материалов, — слава богу, проект не был реализован. Но в Ленинграде все же построили пластмассовый одноэтажный дом, который через два года после ухода Хрущева пришлось снести. В этой же мастерской был разработан еще и проект жилого дома из объемных элементов. И этот проект также не был осуществлен. Но идея нашла свое воплощение в первом подобном пятиэтажном здании, собранном по проекту Специального архитектурно-конструкторского бюро Мосгорисполкома в 113-м квартале Новых Кузьминок, второй такой дом смонтировали в 9-м микрорайоне Новых Черемушек.

Доставленный трейлером десятитонный блок монтировался в проектное положение козловым краном, двигавшимся по рельсам вдоль строящегося дома. Минимализм и сроки возведения в данном случае заключались еще и в том, что дом был собран пятью монтажниками практически за 10 рабочих дней. Основу конструкции составили тонкостенные ребристые панели толщиной 7 см, изготовленные на специальном прокатном стане инженера Н.Я. Козлова, на котором делались эти железобетонные вафли. На этом эксперимент был завершен.

Другие дома на основе скорлуп стана Козлова были воплощены в серию II-35. Главной ее отличительной чертой являлось использование прокатных панелей в системе бескаркасной конструкции. Стеновые панели, агрегированные как панель на квартиру длиной около 9 метров, обладали настолько слабой жесткостью, что при подъеме дрожали, как рыбка на крючке рыбака. Дома этой серии строились в конце 50-х годов только в Москве в течение относительно короткого промежутка времени и в ограниченном количестве — всего 40 зданий. Как все не совсем надежное, серия II-35 была объявлена экспериментальной. Некоторые дома этой серии не прожили и 25 лет. В силу плохого качества стыковых соединений, склонности к деформации и отрицательных санитарных данных утеплителей серия была быстро снята с производства. В Москве до сегодняшнего дня не сохранилось ни одной пятиэтажки этой серии — все дома снесены. Однако в 1960 году за «создание и реализацию новых методов строительства жилых домов по индустриальной технологии» Н.Я Козлов был удостоен звания Героя Социалистического Труда.

Не выдержали испытания временем и дома серии К-7. Однако фамилия В.П. Лагутенко в Указе Президиума Верховного Совета СССР на присвоение звания Героя соцтруда была в одном списке с Козловым. Но кому понравится жить в квартире, где перегородки из 4-сантиметрового железобетона, да к тому же без балконов, как и в серии II-35? Если козловские дома были построены в ограниченном количестве, то серия К-7 строилась по всему Союзу. В Москве самая крупная застройка домами К-7 пришлась на район Хорошево-Мневники. Себестоимость строительства 1 м2 жилой площади в домах серии К-7 составляла 119 руб. (в ценах 1961 года) — самая низкая среди московских серий, наряду с домами серии II-32, которые москвичи сразу узнают по балконам на ножках-подпорках от фундамента до последнего этажа. Наружные и внутренние стены серии II-32 сделаны из виброкирпичных панелей, но виброобработке подвергался силикатный кирпич, который влагу не переносит, а неравномерная осадка внутренних стен вызывала деформации и трещины в панелях. В результате получили саморазрушающиеся стены. Причина прекращения строительства: отказ от виброкирпичных панелей вследствие их слабых конструктивных характеристик.


 

* * *

Первая программа сноса пятиэтажек была утверждена в далеком 1999 году. Первоначально в перечень приговоренных к сносу домов были включены 1722 панельные пятиэтажки. Планировалось их демонтировать за 10 лет, но процесс не закончен и по сей день. В программу сноса входят пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, которые строились еще в конце 50-х — начале 60-х. У них было достаточно недостатков: тонкие наружные стены со слабыми теплозащитными свойствами, деформативность узлов и целых конструкций. Да и площадь жилья не всегда позволяла разместиться в нем с комфортом, но такая задача перед архитекторами и не ставилась.

Обычно районы, застроенные авангардными домами в 20–30-е годы и пятиэтажками сносимых серий, со временем приобретали угрожающе депрессивный вид. В подобных случаях хочется понять, что здесь первично: депрессивно деградирующее население, так портящее свой район, или это сама архитектура безысходной бедности — «застывшая музыка» — подспудно рождает в людях депрессию? Действительно, некоторые серийные пятиэтажки (первой волны) в Москве начали разрушаться, не достигнув установленного срока службы в 50 лет. Оказывается, мочиться мимо унитаза удобнее, чем в унитаз, а открыть входную дверь сапогом проще, чем воспользоваться мышцами рук. Вспомним негодование М.Горького в очерке «В.И. Ленин» по поводу использования делегатами съезда бедноты в 1919 году ваз севрского фарфора в качестве ночных горшков. Лужков, выросший в барачной среде, прекрасно понимал необходимость ее уничтожения вместе с родовыми язвами, перенесенными в первые панельные пятиэтажки.


 

* * *

Но были и удачные варианты. В первую очередь к таким домам следует отнести наиболее приемлемые панельные «хрущёвки» серии 1-515, блочные — серии 1-510, кирпичные — серии 1-511. Тогда, в 1999 году, город стоял перед дилеммой: ремонтировать эти дома, как положено по закону, или сносить? В свое время полный снос «хрущёвок» признали нерентабельным. Планировалось, что эти здания просто отремонтируют, поэтому эти серии домов отнесли к «несносимым».

Но так было 20 лет назад. Наверное, законы экономики были иными. Это еще раз подталкивает к вопросу: экономика — это наука или политика? Теперь, после одобрения Путиным «плана Собянина», им уготована иная участь. Но, как предполагает председатель Комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Г.П. Хованская, «реально новая программа начнется не раньше 2019 года».

Для осуществления подобной программы нужны большие средства, даже очень большие, и пока непонятно, где их можно взять. После кризиса 2008–2009 годов, когда программа сноса жилья стала экономически невыгодной, инвесторы перестали в нее вкладываться: себестоимость строительства росла, цены на недвижимость падали, прибыли не было. Сегодня положение не лучше. Остается единственный способ — городской бюджет. Но в этом случае говорить о значительной сумме не приходится. А может ли эта программа вообще начаться в стране со стагнирующей экономикой?

Первая волна осуществлялась по инвестконтрактам с городом. До 2007 года реконструкцией кварталов пятиэтажек занимались девелоперы: они расселяли пятиэтажки, строили новые дома, в которых 30% квартир отдавали под переселение, а остальное продавали. Пик сноса пришелся на 2006–2007 годы, когда расселили 680 «хрущёвок». Дело притормозил кризис 2008 года, и уже в 2010 году снесли всего 48  домов, а в 2011-м и того меньше — 31 дом, а там грянул следующий кризис... В итоге на сегодняшний день осталось снести 36 пятиэтажек. Завершить работы, рассчитанные на 10 лет, и это при тучных годах для российской экономики, в полном объеме не смогли и за восемнадцать. Оставшиеся дома Собянин обещал демонтировать к концу 2018 года, однако руководитель Департамента строительства Москвы А.Бочкарев заявил, что в текущем году предполагается демонтировать лишь 19 пятиэтажек, а оставшиеся 17 снесут в следующем, 2019 году. Отсюда опосредованно можно судить и о темпах предстоящей реновации.


 

* * *

На Руси проблема жилья всегда стояла остро, а в послевоенный период особенно. Но после войны, вплоть до середины 50-х годов, к ее решению руководство страны приступить не могло, так как основной проблемой тоталитарного государства являлась необходимость восстановления промышленности, прежде всего ВПК, и производственной инфраструктуры. К 60-м годам откладывать решение проблемы жилищного строительства было уже нельзя. Как раз к этому времени пришел конец сталинской эпохи, и любому руководителю, будь то Л.Берия, Г.Маленков или Н.Хрущев, вольно или невольно пришлось заняться этой проблемой.

Согласно данным статистики, к 1952 году в Москве в бараках проживало 337 тыс. человек, а по всему СССР — немногим менее 4 млн, 54% городского населения жили в домах без водопровода, а 59% — без канализации. Коммуналки к середине ХХ века составляли 90% жилищного фонда столицы.

Волею судеб решение квартирного вопроса пришлось на долю Н.С. Хрущева. Из своих поездок за границу он привез идею строительства дешевого социального жилья. Если говорить об американцах, то они еще в XVIII веке начали строительство каркасных домов для переселенцев. Это у них утвердилось до такой степени, что дома из картона и сухой штукатурки мы видим и сегодня при показе роликов о всяческих американских погодных невзгодах.

Идеи полносборного строительства на базе плоских железобетонных панелей родились в самом начале XX века, после Первой мировой войны, которая практически заставила всю Европу заниматься поиском быстрого и дешевого решения жилищной проблемы. Такие дома должны были быть легки и быстры в сборке. К 1925 году в Германии они получили довольно широкое распространение, когда была разработана система строительства домов из сборных элементов — платтенбау. Претендентов на первый в мире проект крупнопанельного дома много — практически вся Европа.


 

* * *

Покончив с авангардом в строительстве новых городских поселений, творческий энтузиазм советских архитекторов к середине 30-х был направлен на индустриализацию жилищного строительства. В Москве первая экспериментальная серия из четырех полносборных крупноблочных домов заводского производства была построена еще до войны, в 1939 году, по проекту архитекторов Андрея Бурова и Бориса Блохина (Большая Полянка, д. 4; Велозаводская, д. 6; Валовая, д. 11/19; Бережковская набережная, д. 14). За скобками оставим ажурный дом тех же авторов на Ленинградском проспекте, д. 27. На строительную площадку привозили офактуренные на заводе железобетонные блоки и выполняли только монтаж. Применение блоков значительно ускоряло строительство, а отсутствие «мокрых» процессов (укладка бетона, нанесение штукатурки) позволяло собирать дома круглогодично.

Первые экспериментальные дома по такой технологии были построены уже после войны, в 1947 году, по проекту В.Лагутенко и М.Посохина, на улице Куусинена в Москве. Уже в 1949 году в районе Хорошевского шоссе начинается строительство серии экспериментальных каркасно-панельных секционных домов, разработанных Мосгорпроектом (архитекторы М.Посохин и А.Мдоянц, инженер В.Лагутенко). В шести домах первой очереди еще не успели отказаться от стального каркаса, однако в дальнейшем перешли на конструкцию из железобетона.

В 1954 году ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли постановление «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства», а история пятиэтажек началась в 1955 году, когда Н.С. Хрущев подписал постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое одномоментно завершило эпоху советского монументального классицизма. К числу излишеств отнесли арки, портики, башни, скульптуры и «недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений». Тогда же появилась интермедия известных юмористов Тарапуньки и Штепселя, у которых в новой квартире на тринадцатом этаже в окне красовалась часть тела ниже пояса. А сколько стрел по подобным излишествам выпустили ансамбли архитекторов «Кохинор» и «Рейсшинка»!

Следующие два года разрабатывались типовые проекты быстровозводимых панельных домов. Проектировщики думали не о комфорте, а об удешевлении. Но массовое строительство «хрущёвок» началось в 1958 году. Скромные параметры типового жилья — кухонь, санузлов, спален — брали не с потолка: европейцы радели о достойном жилище для рабочего класса еще с 70-х годов XIX века.

Идеи Ле Корбюзье о дешевизне панельных домов прекрасно сочетались с мыслями Хрущева. Он понимал, что госбюджет не резиновый, денег на жилье европейского уровня все равно не хватит для такой огромной страны, и это при освоении космоса, развитии атомной энергетики и усилении обороноспособности страны. Предстояло максимально удешевить жилищное строительство. В качестве образца были рекомендованы кварталы французского функционализма, крестным отцом которых был тот же Корбюзье. Именно он в 20-х годах ХХ века озаботился проблемой массовой застройки. Дешевизна, простота и комфорт — вот к чему стремились французы.


 

* * *

В СССР в 50-х годах решили опробовать идею сборного домостроения в Черемушках — на окраине Москвы, где на месте нынешних микрорайонов тогда располагались поля. Так появились у нас знаменитые Новые Черемушки и образец новой жилой среды — 9-й квартал. В квартале должны были быть все объекты социальной инфраструктуры, а четырех- и пятиэтажные здания должны обеспечивать необходимую минимальную площадь на каждого проживающего.

Несколько ранее постановления об излишествах, в 1954 году, были выпущены «Строительные нормы и правила» в четырех частях, в пяти книгах, обязательные для применения с 1 января 1955 года. Проектирование жилых зданий теперь регламентировалось СНиП, часть 2, раздел В, глава 10 «Жилые здания». Поскольку последние 20 лет нас бесстыдно обманывают относительно срока службы пятиэтажек, попытаюсь раскрыть этот фейковый миф нормами СНиП.

По совокупности признаков капитальности и эксплуатационных качеств жилые здания подразделялись на три класса. Жилые здания 1-го класса могли проектировать любой этажности, здания 2-го класса — не более пяти этажей, а здания 3-го класса — не более двух этажей. Минимальный срок службы жилого здания вытекал из долговечности конструкций. Так как наши пятиэтажки попадают во 2-й класс, их долговечность не должна быть ниже второй степени. Согласно главе 4 «Нормы проектирования ограждающих конструкций», для второй степени долговечности установлен средний срок службы ориентировочно от 50 до 100 лет. Про попадание «хрущёвок» в 1-й класс говорить не приходится — для этого класса установлена первая степень долговечности с повышенным сроком службы ориентировочно более 100 лет. Никаких временных жилых зданий со сроком продолжительности эксплуатационного цикла в 25 лет строительные нормы не устанавливали.

И сегодня национальный стандарт ГОСТ Р 54257-2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования», определяющий общие принципы обеспечения надежности конструкций и оснований зданий и сооружений, устанавливает для зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения при массовом строительстве в обычных условиях эксплуатации примерный срок службы не менее 50 лет. Как видим, за 55 лет норма службы зданий массовой застройки не изменилась.


 

* * *

Понятно желание ретивых СМИ и чиновников все невзгоды, — а их за четверть века в новой России накопилось огромное количество — списать если не на США, то на советскую власть, которая строила дома «наспех и из плохих материалов» (М.М. Посохин, глава ГУП «Моспроект-2», президент Национального объединения проектировщиков и изыскателей) — времянки для советских граждан со сроком службы 25 лет. Встречаются даже обоснования, будто «хрущёвки» уже давно выработали свой ресурс! Снос — это лишь вопрос времени. Другие оправдывают существование и нормальные эксплуатационные параметры панельных пятиэтажек тем, что, хотя некоторые из них были построены как временное жилье со сроком эксплуатации 25 лет, но, продолжают они, встречаются (!) здания в виде постоянного жилья, которые рассчитаны на полвека.

У наших «пятиэтажечных» фальсификаторов отсутствует какой-либо арсенал аргументов. Выдавая собственные домыслы за сведения, якобы взятые из реально существующих документов, они, как правило, либо вообще не указывают источник, либо ссылаются на выдуманный ими самими.

Основная и самая популярная версия о 25-летнем временном жилье, вброшенная властью и подконтрольными СМИ, связана с Программой КПСС, которая продекларировала в 1961 году, что нынешнее поколение советских людей будет жить при коммунизме. Этой версии придерживается и вице-мэр М.Хуснуллин: «Раз мы пошли на такое панельное домостроение, быстрое, массовое, мы сказали: через 25 лет будут новые дома. Почему через 25 лет, мы стали выяснять. Потому что тогда была доктрина, что мы через 25–30 лет будем жить в коммунизме». Возможно, он не знаком с историей КПСС, но тогда какие же документы изучали наши руководители, где они прочитали, что панельные пятиэтажки должны простоять до построения коммунизма? «Задача панельных домов с проектным сроком годности в 25 лет была четкой — достоять до построения коммунизма», — утверждают и другие ее апологеты. До чего же сильна коммунистическая доктрина, что может повлиять на прочность зданий! К таким апологетам версии следует отнести и С.Собянина. Он наверняка изучал материалы XXII съезда КПСС не только в институте, но и перед вступлением в партию в 1986 году, но с уверенностью докладывал другому бывшему члену КПСС: «Эти пятиэтажки были построены на срок “до строительства коммунизма”, как Хрущев говорил, он предполагал, что, наверное, коммунизм наступит через 25, максимум 50 лет». Кто бы мог подумать, что эквилибристика со строительством коммунизма и сроком службы пятиэтажек может так слиться в одно целое и внедриться в умах граждан!

Что бы ни говорили инициаторы сноса, но согласно нормам эксплуатационный срок пятиэтажки ориентировочно составляет 50 лет, хотя ресурса может хватить на целых 100 лет. Главное заключается в том, что пропущены целых два срока положенного капитального ремонта. По крайней мере, к 1980 году их нужно было не сносить, а капитально ремонтировать, с отселением. Что-то подобное и было сделано в Москве, но в микроскопическом масштабе — страна готовилась к Олимпийским играм, средств на все, как обычно, не хватало. Какие бы громы и молнии ни метали противники советского режима в сторону сноса пятиэтажек, нормативного обоснования своей позиции у них просто не может быть. Ну что на это скажешь, — все основные проекты пятиэтажек к 1961 году уже широко шагали по стране, и XXII съезд партии не имел к строительству жилья и определению их срока службы никакого отношения.

Вопрос: зачем внушают? Как говорят американцы: если непонятно, о чем речь, значит, речь, скорее всего, о деньгах. Здесь, надо думать, речь о деньгах строительного комплекса, и в первую очередь громадных ДСК, которые должны клепать и клепать панели... Но ведь строительство было локомотивом экономики в индустриальном обществе, и сегодня, в цифровой экономике, ее место не столь значимо. Однако промоутеры строительного комплекса считают, что им нужно расчистить место. Чтобы воткнуть туда, «окна в окна», как можно больше высоченных монстров. Хотя президент РФ Д.А. Медведев в своем распоряжении от 9.04.2012 на территории Новой Москвы предлагал строить в основном малоэтажное жилье и «поэтому нужно привлечь к проектированию ведущие архитектурные компании мира, чтобы проектировать по существующим современным европейским нормам», его никто не услышал. Главный архитектор Москвы С.Кузнецов обещал, что большая часть домов по программе реновации будет не выше 14 этажей, а уже первый пилотный дом для переселенцев на 5-й Парковой имеет 18 этажей, что даже выше домов серии П-44, которыми застроено пол-Москвы. Да и сейчас мы видим вводимые в строй жилые здания для переселенцев только повышенной этажности, вовсе для них не предназначенные. Сейчас можно лишь представить, какую нагрузку эти здания преподнесут местной инфраструктуре через год-полтора.

Если застройка городов типовыми зданиями на этапе послевоенного восстановления жилого фонда для быстрого обеспечения людей жильем была оправданной с экономической и социальной стороны, то со стороны архитектуры зачастую вела к примитивному пониманию ее образности. Что поделаешь, издержки авторитарной системы управления экономикой, которая, по остроумному замечанию Брежнева, должна быть экономной. И экономика требовала жертв. Еще не высохла типографская краска в только что отпечатанных СНиПах, как в 1958 году были подготовлены изменения: уменьшена минимальная площадь кухонь с 7 до 5 м2, высота потолков — с 3 до 2,5 м, минимальная ширина комнат — с 2,5 до 2,2 м, площадь общей комнаты с 16 м2 урезана до 15 м2, в жилых комнатах — с 9 до 8 м2 (а в трех-пятикомнатных квартирах одна из комнат могла иметь площадь вообще 6 м2), ширина лестничных маршей — с 1,3 до 1,05 м и т.п. (глава 2-В. 10 СНиП «Жилые здания» (2-е издание 1958 года)). Архитектор все больше становится шестеренкой в строительном механизме советской системы, такую же роль он играет и до сих пор. Их величества «квадратные метры» определяли и еще долго будут определять у нас всю градостроительную политику.

Спросите любого жителя, проходящего в Москве по какому-нибудь спальному району: вокруг него архитектура или что? Он вам обязательно скажет: «Нет, у нас замечательный зеленый район, такой прекрасный бульвар, у нас современные детские площадки. А если нужна какая-то архитектура — мы поедем на Тверскую, на Моховую, в Кремль, в конце концов, вот там и посмотрим архитектуру». Он будет смеяться над нашим вопросом. Да не нужна нам здесь архитектура — она там, в центре. Он представляет, что живет в очень хорошей, почти загородной среде и за это ценит свой район и свои квадратные метры. Поэтому предложение по квартальному сносу — «обнулим и снесем» — вызвало такое резкое противостояние у целого ряда москвичей.


 

* * *

Сегодня руководство Москвы — мэр, его заместитель, депутаты разных уровней — безапелляционно утверждает, что снос «хрущёвок» и возведение на их месте новостроек обойдутся значительно дешевле, чем проведение капитального ремонта всех этих зданий. Однако немецкие специалисты утверждают противоположное. В Германии модернизированные старые объекты обходятся на 70% дешевле, чем строительство новых зданий, там было реконструировано примерно 22 тысячи домов, все это организовано без отселения жильцов. И без таинственных интересантов. Разное мышление, разные экономики, разные мэры, разные цивилизации... Но все равно остается непонятным, какими расчетами руководствовались московские чиновники (да были ли эти расчеты?) и с какой целью вообще запускается реновация в Москве.

Зарубежные страны уже на протяжении длительного периода времени прибегают к программам реноваций, поэтому было бы нелишним изучить их опыт. Вся Восточная Европа — Германия, Венгрия, Финляндия, Польша (там, где в свое время имелось подобное жилье) — его не сносит. При том что обеспеченность жильем в этих странах в 2–3 раза выше российского уровня (24 м2), да и доходы граждан не сравнить с нашими. В Европе, которая начинала индустриальное домостроение раньше нас, приступив к решению проблемы реновации, пришли к выводу, что жилые здания выгоднее реконструировать, чем сносить, памятуя об утилизации снесенного в малых по сравнению с Россией государствах, снос будет стоить так дорого, что становится невыгодным. По оценкам Российского союза строителей, реконструкция пятиэтажек где-то в 1,5 раза дешевле, чем новое строительство. По данным, предоставленным немецкими специалистами, для того чтобы добиться соответствия стандарту энергоэффективности в Германии, на реконструкцию достаточно потратить лишь 30% от суммы, необходимой для сноса и последующего возведения новых домов. Затраты на полную модернизацию одной квартиры составляют примерно 23 тыс. евро, из них 8,5 тыс. евро направляются на обеспечение показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом. Поэтому в Германии бывшие пятиэтажки, включая землю, отдали инвесторам, которые эти дома реконструировали, надстраивали мансардные этажи, сносили балконы, поскольку это действительно слабое место пятиэтажек, — и сейчас это престижное жилье. В центре Берлина (восточного) стоят пятиэтажки, и люди там прекрасно себя чувствуют. А ведь как наши власти любят ссылаться на опыт западной цивилизации! Но почему-то именно в этом вопросе идут в противоположном направлении.

Пожалуй, самая близкая нам по устройству социального жилья с ее минимизированным жилым пространством — это Япония, но страна капиталистическая, входящая в G7, социально неориентированная, как Россия, согласно ст. 7 нашей Конституции. Во время моего пребывания в Токио в 2017 году я видел эти пятиэтажки, расположенные в основном на окраинах столицы. Эти аналоги «хрущёвок» здесь называются «данти». В 50-е годы квартиры в этих домах разыгрывались в лотерею или продавались региональными властями по приемлемой цене горожанам с учетом социального фактора. С первого взгляда они отличаются от наших пятиэтажек — вместо балконов вдоль всего здания расположены галереи на все пять этажей, на которые выходят кухня и совмещенная с ней не превышающая 12 м2 гостиная. В кухне минимально необходимое оборудование (мойка и плита). К XXI веку стало ясно, что моральный ресурс «данти» с достигнутым уровнем качества жизни, в противоположность физическому, исчерпан.

До 2002 года никаких реконструкций с «данти» не происходило — закон содержал норму, по которой дом с приватизированными квартирами можно реконструировать при согласии 100% собственников, чего достичь было невозможно. И только шестнадцать лет назад в закон внесли поправку о согласии 80% жителей на перестройку дома, находящегося в коллективной собственности. Сегодня уже можно увидеть «данти», реконструированные под современные требования качества жизни. Мне повезло увидеть на месте старых «данти» только что отстроенный квартал. Как мне рассказал мой друг по УДН Х.Кавай, переговоры о реновации шли с 1991 года, юридические препятствия удалось устранить к 2006 году, и еще четыре года ушли на переговоры с отдельными жильцами о необходимости строительства новых зданий и согласования с ними деталей проекта. В итоге решение о строительстве было принято в 2010 году, а в 2013-м оно было завершено. Теперь самое интересное. При переселении в новый дом жильцы бесплатно получили квартиры площадью на треть меньше прежних (!). Те, кто не хотел терять привычные для них метры, и кто хотел увеличить метраж, должны были доплачивать по рыночной стоимости (от $4000 за 1 м2), что примерно в полтора раза дороже нашего экономкласса. Нужно помнить, что Япония страна дорогая.

В настоящее время в Японии «данти» составляют треть всего многоквартирного жилья — 5 тыс. комплексов, состоящих из 2 млн домов. Конечно, они стали в два раза выше, и самая маленькая однокомнатная квартира в два раза больше — 43 м2, но по-прежнему состоящая из кухни, совмещенной с гостиной, туалета, ванной комнаты и кладовки. Принцип заселения остался прежним: его жильцы — это люди с умеренными доходами, а освобождающиеся квартиры ими разыгрываются по лотерее. Но реконструкция «данти» идет сложно: из 5 тыс. кварталов удалось подвергнуть реновации только 114 — жильцы не дают согласия, а частная собственность в Японии неприкосновенна. Не хотелось бы здесь приводить историю с фермерским хозяйством у самой взлетно-посадочной полосы на территории аэропорта «Нарита»: упрямый японец ни под каким видом не собирается покидать насиженное место.

Но это не про нас — у нас «суверенная» демократия, но даже при наличии такой квазидемократической системы с самого начала все пошло не так, как замышлялось. Фельдфебельский законопроект о реновации, составленный строительным комплексом, встретил в обществе серьезное сопротивление, что заставило В.В. Путина в апреле прошлого года, за год до выборов президента РФ, выступить с резким заявлением, что в случае принятия закона Госдумой он его не подпишет. В итоге, как сказал один из авторов законопроекта о сносе пятиэтажек, баллотировавшийся в мэры Москвы от ЛДПР М.Дегтерев, «берем микрорайон и обводим» — не получилось, а строить в квартале один-два новых монстра строительным компаниям невыгодно. Атомарная разобщенность жильцов при отсутствии гражданского общества не позволяла принимать рациональное решение: при голосовании далеко не в каждом доме большинство жителей согласилось бы на реконструкцию, которая требовала определенной коллективной солидарности к перенесению невзгод, связанных с производством строительных работ, да еще при завораживающем обещании мэрии предоставить дополнительно квадратные метры при переезде в новые квартиры. Поэтому большинство москвичей обрадовалось обещаниям властей получить при сносе дополнительные метры, чем возможности оказаться обманутым дольщиком. Новые дольщики уже не предвидятся, но старые-то остались, а стоимость жилья к 2020 году в связи с запретом долевого участия вырастет не менее чем на 30%. Но нельзя забывать, что сегодня при переезде счастливчики получают жилье, предназначенное для продажи. Просто еще не приготовлены проекты и заводы ЖБК не освоили строительство домов для переселенцев в соответствии с нормами СНиП, где лишних метров не предусмотрено.


 

* * *

Лишившись пятиэтажек, город изменится. Конечно, можно сказать, что программа реновации убивает отдельные районы города, как он складывался в течение последних шестидесяти лет. Ведь город — это не только здания, микрорайоны и даже целые районы, как Кузьминки или Хорошево-Мневники, пусть даже такие убогие с точки зрения архитектуры, как хрущевские пятиэтажки, но и дворы, окружающая среда, соседи, привычный ландшафт и т.д. Все это будет стерто, уничтожено, исчезнет дух города, к которому мы привыкли. А ведь он, дух города, существует, он витает вокруг нас, хотя его невозможно материализовать или выразить в цифрах.

И еще об одном факторе — о потере идентичности. Москва все больше теряет свое лицо, превращаясь в глобализированный город, повторяя не лучшие приемы крупных городов Запада. Замена асфальта на гранит мостовых, европеизированные фасады зданий уничтожают ее архитектурное и градостроительное своеобразие. К этому можно прибавить снос старых зданий, не являющихся памятниками:  это же архитектурная среда, формирующая город.

«Хрущёвки нужно сохранить не как архитектурное, а как культурное наследие, — предлагает заслуженный архитектор РФ Сергей Ткаченко. — необходимо сохранить лишь один-два квартала и музеефицировать их: устроить временное жилье-апартаменты, как поступили с домами конца 20-х годов в Берлине, создать студенческие общежития — как в Осло, предоставить жилье экономкласса, как “первое” жилье для молодых семей, запретить перепланировки, сохранить первоначальные габариты квартир как память о важном для нашей культуры периоде».

Цель настоящей статьи — определить лишь некоторые направления в позитивном движении вперед, к рациональным решениям при осуществлении реновации. Это не широкая магистраль революционных скачков и организационных «тектонических сдвигов», а некая колея эволюции, если угодно, теории малых дел, а не обнуления целых микрорайонов под снос, которого многие горожане вовсе не желают. Для начала продолжим совершенствовать реконструкцию пятиэтажек, ориентируясь, но не повторяя немногочисленные уже осуществленные проекты. На этом пути никто из нас не заслужит лавров великих реформаторов. Однако идти вперед во имя сохранения национальной идентичности столицы надо. Ибо иного и в самом деле не дано.







Сообщение (*):

Комментарии 1 - 0 из 0